Energieausweis

Beim Verkauf oder der Neuvermietung Ihrer Immobilie kommt er unweigerlich zur Sprache: der Energieausweis. Wir stellen ihn täglich aus — für Einfamilienhäuser in Neu-Ulm genauso wie für Mehrfamilienhäuser in München oder Frankfurt. Und wir bemerken immer wieder dasselbe: Viele Eigentümer wissen nicht, welche Variante sie brauchen, und viele Online-Portale klären das auch gar nicht erst.

Was ist ein Energieausweis?

Er klassifiziert die energetische Qualität Ihrer Immobilie auf einer Farbskala von A+ bis H. Pflicht. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG §§ 79–88) schreibt vor, dass der Ausweis bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung unaufgefordert vorzulegen ist — bereits in der Immobilienanzeige müssen die energetischen Kennwerte stehen (§ 87 GEG). Fehlt ein gültiger Ausweis, droht nach § 108 GEG ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Es gibt zwei Typen: den Verbrauchsausweis, der auf den realen Energieverbrauchsdaten der letzten drei Heizperioden basiert, und den Bedarfsausweis, der aus einer technischen Analyse von Gebäudehülle und Anlagentechnik entsteht. Gültigkeitsdauer in beiden Fällen: 10 Jahre.

Wir erstellen beide Varianten — und wir beraten Sie vorher ehrlich, welche für Ihre Situation die richtige ist. Das klingt selbstverständlich, ist es aber nicht immer.

Wann brauche ich einen Energieausweis?

Immer dann, wenn Sie verkaufen, neu vermieten oder verpachten. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, nicht erst beim Notartermin. Ausnahmen gibt es für denkmalgeschützte Gebäude, Gebäude unter 50 m² Nutzfläche sowie bestimmte Sonderbauten wie Kirchen oder landwirtschaftliche Betriebsgebäude.

Ein praktisches Beispiel aus unserem Alltag: Ein Vermieter aus dem Raum Ulm möchte im Mai eine Drei-Zimmer-Wohnung in einem Haus von 1968 neu vermieten. Die erste Anfrage kommt schon Anfang April. Der Verbrauchsausweis — die günstigere Variante — kostet bei uns pauschal ab 79 Euro und ist in der Regel innerhalb von 3 bis 5 Werktagen fertig, sobald uns die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre vorliegen.

Bei umfangreichen energetischen Sanierungen empfehlen wir die vorzeitige Neuausstellung. Ein frisch saniertes Gebäude mit Wärmepumpe und neuer Dämmung verdient eine bessere Energieklasse — das wirkt sich direkt auf den Vermietungserfolg aus.

Was ist der Unterschied zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis?

Der Verbrauchsausweis bildet das reale Nutzerverhalten ab. Wer sparsam heizt, kommt gut weg — wer verschwenderisch heizt, schlechter. Dafür ist er schneller und günstiger zu erstellen, weil keine Vor-Ort-Begehung nötig ist.

Der Bedarfsausweis dagegen bewertet das Gebäude selbst: Dämmung, Fenster, Heizungsanlage — unabhängig davon, wie der aktuelle Bewohner damit umgeht. Er liefert das objektivere Bild. Nach § 80 Abs. 3 GEG ist er verpflichtend für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht nachträglich auf das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung gebracht wurden. Für alle anderen Wohngebäude besteht Wahlfreiheit.

Wir finden: Online-Portale, die einfach ein Formular abarbeiten, sind zu unpersönlich für diese Entscheidung. Welcher Ausweis besser zu Ihrer Immobilie und Ihrer Situation passt — das besprechen wir gerne kurz mit Ihnen, bevor wir loslegen.

Mehr zum Thema erfahren Sie in unserem Blog-Artikel über die Heizungsgesetz-Reform 2026 und die kommunale Wärmeplanung.